Les résidences services loueur meublé ou non meublé (LMNP)
Les résidences services, c'est l’opportunité de défiscaliser tout en constituant un patrimoine de valeurs. CARTIER PATRIMOINE expose le concept de cet investissement locatif porteur tourné vers l'immobilier traditionnel associé à une offre de services
- Les résidences de tourisme
- Les résidences d'affaires
- les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées (Résidence Séniors) ou handicapées (EHPAD)
- les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
La loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est issue de l'amendement n° 11 présenté par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Cet amendement vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en instaurant un nouveau mécanisme de défiscalisation.
En effet désormais comme pour le régime de la loi Pinel, chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD bénéficie d'une réduction d'impôt équivalente à 11% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €.
Cette réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans de manière linéaire. Avec la loi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s'ajouter à la réduction d'impôt. Dorénavant les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut LMNP auront le choix entre deux statuts: le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec le mécanisme de réduction d'impôt dit loi Censi-Bouvard LMNP.
Comment bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?
Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Censi-Bouvard LMNP. En effet celle-ci s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.
La loi Bouvard LMNP est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.
La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subi une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts.
Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » (LMP) et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le mécanisme fiscal du Dispositif Censi-Bouvard est simple. Il vous permet d'investir dans des résidences dites de services. Ce sont des résidences qui fournissent l'hébergement, mais aussi la blanchisserie, l'accueil ou encore la restauration.
Ces résidences disposant de services complémentaires para-hôteliers, il est possible de récupérer la T.V.A sur le prix de l'investissement. Cette récupération de T.V.A se traduit par un remboursement de 20 % (du montant d'achat) de la part du trésor public à l'investisseur.
Attention toutefois, cette T.V.A n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. Vous ne récupérez donc totalement que 1/20éme du montant de la T.V.A chaque année.
Exemple : vous revendez votre bien au bout de 10 ans, vous devrez rembourser la moitié de la T.V.A perçue.
Comment s’applique la réduction d’impôt Bouvard ?
Comme vous récupérez la T.V.A, la réduction d'impôt que vous allez obtenir est calculée sur la base de votre investissement Hors Taxes (HT).
La réduction d'impôt obtenu s'étale sur 9 ans de manière linéaire. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt identique chaque année.
Attention : la réduction d'impôt s'applique sur un montant maximum d'investissement de 300 000 euros. Ainsi vous ne pouvez pas défiscaliser plus que 33 000 euros sur 9 ans (11 % de 300 000 euros).
Quels sont les conditions de la loi Censi-Bouvard ?
- Le logement doit être loué meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
- Choisissez un gestionnaire renommé et de qualité
- Choisissez l'emplacement de la résidence avec soin
- Privilégiez les résidences de services comme les EHPAD et les résidences étudiantes ou le manque de logement est évident.
Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?
- Une réduction d'impôt reportable. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.
- Une réduction d'impôt cumulable. Vous pouvez en effet cumuler (sauf pour un même logement) la réduction d'impôt Bouvard avec d'autres dispositifs fiscaux (loi Pinel par exemple).
Par contre plusieurs investissements par an sont possibles. Vous pouvez cumuler les réductions d'impôts sur plusieurs logements ! dans la limite de 300000 €. - Réduire ses impôts (11% du prix du bien sur 9 ans).
- Les résidences avec services (telles que les résidences étudiantes, défiscalisation EHPAD,...) sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits déjeuners, la fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l'investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 20% et donc de diminuer son coût d'acquisition de manière importante. Le prix d'achat se verra alors diminuer de presque 20% !
- Se constituer un patrimoine immobilier, tout en ayant la possibilité d'utiliser le bien pour les vacances par exemple dans les résidences de Tourisme.
