Frais et taxes immobilières liés à l’achat d'un logement neuf ou ancien
Pour bien réussir son projet immobilier, il est nécessaire de prendre en compte, au-delà du prix de vente, le coût total de l’opération. Le montage financier doit donc inclure un certain nombre de frais annexes.
Frais d'acquisition lors d'un achat immobilier
Logement neuf
Dans l’immobilier neuf il n’y a généralement pas de commission supplémentaire. La rémunération des intermédiaires est incluse dans le prix de vente.
Logement ancien
La transaction peut se conclure directement entre l’acquéreur et le vendeur. Le vendeur peut également confier un mandat à un intermédiaire, généralement un agent immobilier ou un notaire. Ils doivent être affichés et représentent en général un pourcentage dégressif du prix de vente.
Frais de mutation (dits frais de notaire) et taxes
Le recours à un notaire implique un certain nombre de frais comprenant la rémunération du notaire, le remboursement des dépenses qu’il a avancées (débours) et les droits dus au Trésor Public.
Taxes
Le notaire est chargé de collecter et transmettre à l’administration fiscale les taxes liées à l’achat d’un logement. Ces taxes sont déterminées en fonction du type du bien : logement ancien, neuf ou terrain.
Acquisition d’un logement ancien
Pour l’acquisition d’un logement de plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une transaction, l’acheteur devra s’acquitter :
- d’une taxe communale (1,20 % du prix d’achat),
- d'un droit au bénéfice de l'Etat (0,2 %),
- d'un droit d'enregistrement départemental de 3,80 % (ou davantage suivant le département : jusqu'à 4,50 %),
- des frais d'assiette correspondant à 2,50 % de la taxe précédente (droit départemental) soit 0,09 % du prix d'achat
Acquisition d’un logement neuf
Pour l’acquisition d’un logement en VEFA ou neuf (daté de moins de 5 ans et n’ayant jamais fait l’objet d’une transaction), l’acheteur devra s’acquitter :
- d'une taxe de publicité foncière fixée à 0,6 % du prix d'achat
- d'une TVA de 20 %. Dans les zones ANRU et les quartiers prioritaires, le taux de TVA est abaissé à 5,5 %.
Acquisition d’un terrain à bâtir
Pour l’acquisition d’un terrain nu, l’acheteur devra s’acquitter :
- d'une taxe communale fixée à 1,20 % du prix d'achat
- d'un droit au bénéfice de l'Etat de 0,2 %
- d'un droit d'enregistrement départemental de 3,60 %
- des frais d'assiette correspondant à 2,50 % de la taxe précédente (droit départemental) soit 0,09 % du prix d'achat
La rémunération du notaire
En fonction des actes, le notaire peut être rémunéré en honoraires libres (baux commerciaux, actes de sociétés) ou en émoluments, proportionnels et fixés par décret (décret du 17 février 2011).
Les émoluments se calculent en unités de valeur.
Dans le cas d’une vente immobilière, la rémunération varie en fonction des tranches de prix de vente, quel que soit le type de logement.
Il convient d’ajouter à cette rémunération les frais annexes engagés par le notaire pour mener à bien la transaction : cadastre, états hypothécaires, constitution du dossier, droit de préemption.
Débours
Les débours représentent les frais engagés par le notaire pour rémunérer les différents intervenants. Ces frais varient en fonction du prix du logement, de son ancienneté et du nombre de démarches à accomplir.
Autres frais
L’achat d’un logement engendre des frais supplémentaires, liés au déménagement, à l’ameublement ou encore l’abonnement aux différents services de fonctionnement (gaz, électricité, téléphone, eau).
S’il s’agit d’une copropriété, il convient d’ajouter la participation aux charges annuelles et la quote-part du fonds de roulement. Le nouveau propriétaire devra également payer des impôts locaux.
Frais liés à l'emprunt
Frais de dossiers
La plupart des banques demandent à l’emprunteur des frais d’ouverture et d’instruction de dossiers. Ils s’élèvent généralement à 1 % du capital emprunté.
Garantie du prêteur
En cas d’impossibilité de la part de l’emprunteur de rembourser son crédit immobilier, la banque peut, par une des garanties suivantes, faire vendre le logement et récupérer la somme due :
- L’hypothèque dont le coût varie en fonction du type de prêt. La mainlevée de l’hypothèque entraine des frais supplémentaires.
- Le privilège de prêteur de deniers. Cette garantie est exonérée de la taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt)
Le tarif de ces deux garanties varie selon un barème dégressif. Elles font par contre l’objet d’un acte notarié, dont les frais sont à la charge de l’emprunteur. Il peut alors être préférable de faire appel à une caution.
- La caution solidaire d’un particulier. La personne qui se porte caution engage ses revenus et ses biens (mobiliers et immobiliers). En cas de manque de paiement de la part de l’emprunteur, la banque peut faire appel directement à la caution.
- La caution mutuelle par un organisme spécialisé. Une fois le dossier de crédit accepté, la banque le transmet à une société de caution mutuelle. En y souscrivant, l’emprunteur participe à un fonds commun, qui intervient auprès des adhérents en difficulté. Les tarifs dépendent du montant et de la durée du crédit ainsi que de la solvabilité de l’emprunteur. Souvent moins onéreuse que l’hypothèque ou le PPD, la caution mutuelle protège davantage l’emprunteur. Plutôt que la saisie des biens et leur mise aux enchères, la caution procédera au rééchelonnement de la dette.
Intérêts intercalaires dans le cas d'une VEFA (ou vente sur plan)
Dans le cadre d’une construction ou de l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement, certains contrats de prêts prévoient le versement d’intérêts à partir du déblocage des fonds par la banque, avant le remboursement du prêt lui-même.
